Os contratos de locação são muito comuns em nosso meio social, porém eles nem sempre finalizam como o planejado e é sempre muito delicado quando o assunto se trata de moradia, principalmente se não há na relação entre locatário e locador a possibilidade de um diálogo saudável, fato que pode culminar em ação de despejo.
Visando tais controvérsias, a Lei do Inquilinato (12.112/09) dispõe sobre ferramentas judiciais capazes de tornar a desocupação dos imóveis menos burocrática e mais ágeis, além de conferir mais segurança aos proprietários e garantir os direitos dos locatários. Nesse sentido, estão aqui reunidas as principais informações referentes a ação de despejo e sua relação com a Lei 12.112/09.
Então, o que significa formalmente uma ação de despejo?
É uma ação judicial específica realizada pelo proprietário do imóvel (residencial ou comercial) que foi alugado. Tal ação possui a finalidade de providenciar a desocupação do bem em questão e possui esse nome pois ela obriga o inquilino a sair do imóvel sendo a sua posse total retomada para o dono. É válido ressaltar que após a finalização do processo, com a saída do inquilino, o imóvel já pode ser novamente alugado.
Tal desocupação pode ser demandada por diversas razões que estão inclusive dispostas na lei já citada. Nesse sentido, a ação de despejo é uma medida de proteção capaz de defender o locador de várias situações específicas que lhe causam ônus.
E quais são essas razões capazes de resultar em despejo?
O proprietário sempre deve apresentar um motivo plausível para ajuizar a ação de despejo por se tratar de uma medida mais extrema, geralmente os motivos principais são frutos da quebra de contrato, mas a Lei do Inquilinato prevê as situações específicas, que são:
- Atraso no pagamento: Um dos motivos mais comuns entre as ações ajuizadas, pois quando o inquilino atrasa o pagamento em um dia, ele já é tido como inadimplente. Nesse caso, junto à ordem de desocupação, é pedido pelo proprietário a indenização pelos valores em aberto.
É necessário ressaltar que para a inadimplência a Lei dá a oportunidade de o locador requerer a desocupação liminar (em caráter de urgência) que nesse caso ocorrerá em 15 dias e sem ser necessário ouvir a outra parte, desde que o proprietário forneça uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
- Descumprimento Contratual: Diante do descumprimento das cláusulas previstas no contrato de locação que foi firmado e que previa os direitos e deveres do inquilino. Pode ocorrer quando o locador desrespeita as regras condominiais, causa dano ao imóvel, usa a propriedade para finalidade diferente da estabelecida, reforma o imóvel sem autorização. É uma outra causa muito recorrente de ações de despejo.
- Morte do locatário: Diante do falecimento do proprietário a ação de despejo é necessária para o encerramento contratual e evitar a ocupação não autorizada do imóvel. A ação nesse caso é responsabilidade dos herdeiros ou cônjuge/companheiro.
- Sublocação continuada: A sublocação é uma prática na qual o locatário firma o contrato de locação do imóvel porém não o utiliza e “aluga” a propriedade para uma outra pessoa. Desse modo, quando há o encerramento de tal contrato é necessário finalizar também a sublocação, assim, o proprietário precisa lidar com o sublocador, cabendo inclusive a ação de despejo se ele se recusar a sair do imóvel.
- Utilização pelo proprietário do imóvel: De acordo com a Lei, o proprietário pode pedir o imóvel de volta mesmo durante a vigência do contrato de locação para moradia própria, realizar reformas urgentes na construção e moradia do seu cônjuge. Tal ação de despejo nesse caso deve ser feita por meio de Juizado Especial Cível.
Sabendo das motivações, qual procedimento necessário para entrar com uma ação de despejo?
A ação é recomendada somente em último caso quando não for possível resolver o conflito através do diálogo amigável e o inquilino se recusa a sair do imóvel, assim o locador pode então ingressar na Justiça para conseguir a ordem de despejo. É sempre fundamental que haja uma justificativa plausível como as que foram apresentadas acima.
Portanto, havendo a motivação e frustrada a resolução por meio do diálogo, a ação deverá ser ajuizada por um advogado, através de um pedido ao juiz e unindo todos os documentos que comprovem o direito do proprietário. Desse modo, o inquilino recebe um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel caso o julgamento seja favorável. Porém, é possível acelerar o processo, se a motivação for inadimplência, através de liminar que diminui o prazo para 15 dias, sendo necessário nesse caso que o locador realize um depósito referente à 3 meses de aluguel para garantir o juízo.
Se no prazo determinado pela Justiça não houver a desocupação voluntária ocorre o despejo do morador, cabendo até mesmo o uso de força e arrombamento. Por isso é importante esgotar todas as possibilidades de negociação antes de tomar essa decisão, já que a ação de despejo se trata de uma questão morosa e com desgaste de ambas as partes.
Para dar entrada na ação é importante reunir os todos os documentos que descrevam a situação, como comprovantes de atraso do pagamento, provas do descumprimento das cláusulas do contrato e até mesmo registros de conversas e acordos informais. Além disso, é fundamental apresentar o contrato de aluguel, escritura do imóvel e documentos pessoais.
É possível o inquilino reverter a ação de despejo?
Em casos de inadimplência há a chamada purga ou emenda da mora, procedimento no qual o locatário pode fazer um depósito dentro do prazo para a desocupação e nesse caso a rescisão do contrato é desfeita. Vale ressaltar que o depósito deve incluir aluguéis e obrigações oriundas (por exemplo energia e água) que vencerem até a data penalidades por descumprimentos de contrato, juros de mora, além das custas e os honorários dos advogados para o locador.
Tal procedimento pode ser realizado pelo inquilino uma vez a cada 24 meses. É importante lembrar que, sem que aconteça alguma das condições apresentadas anteriormente, o inquilino não pode ser despejado e que o prazo de desocupação normalmente é de 30 dias a partir da notificação.
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